中国网财经5月13日讯2025年5月13日，由中国企业评价协会、清华大学房地产研究所、北京中指信息技术研究院主办，北京中指信息技术研究院中国房地产TOP10研究组承办的“2025中国房地产上市公司研究成果发布会暨第二十三届产城瓦解投融资大会”成功召开。
会上，中指研究院发布了多份研究报告：《2025中国房地产上市公司TOP10研究报告》、《2025中国物业服务上市公司TOP10研究报告》，《2025中国产业新城运营商评价研究报告》，为房地产上市公司研究、物业服务上市公司研究和产业新城运营商研究授予了详尽的分析与趋势展望。
《2025中国房地产上市公司TOP10研究报告》显示，行业连续三年缩表，央企和地方糖心logy柚子猫国企转为缩表，资不抵债企业数量减少。2024年，房地产上市公司总债务规模连续三年负增长，降幅缩短。房地产上市公司总债务均值为1489.2亿元，较上年下降11.5%，降幅较上年缩短2.6个百分点；净债务均值为328.6亿元，较上年下降12.6%，降幅较上年缩短5.0个百分点。2022年-2024年，资不抵债的企业数量逐年减少。央企和地方国企转为缩表，民营企业和瓦解所有制企业缩表幅度更大。
营收下降，近七成上市房企亏损，短期内盈利仍将承压。2024年，房地产上市公司营收增速较上年明显下降，净利润继续下滑，亏损企业数量减少。上市房企营业收入均值为297.4亿元，同比下降21.0%，增速较上年下降22.1个百分点，由正转负；净利润均值为-31.2亿元，连续三年为负，亏损额连续缩短，上市房企中约有68.1%企业出现亏损。
不过，优秀企业估值仍有指责空间，2025年，不次要的部分城市市场新房市场延续修复态势，在此背景下，聚焦不次要的部分城市，保持投资强度和具有不动产运营与服务能力的房地产上市公司更易获得投资者青睐。
《2025中国物业服务上市公司TOP10研究报告》显示，行业头部效应显著，央国企表现更佳，分红稳中有升。截至2025年4月30日，上市公司总市值达到2789.77亿元；市盈率均值为21.25倍；相较2024年年初，央国企市值均值涨幅为19.52%，民营企业市值均值下跌2.05%，央国企表现优于民企；35家上市公司宣布发放2024年年度现金分红，总额144.60亿元，创历史新高，同比增速为28.05%。
营收微增利润微降，央国企运营更稳健。2024年，物业服务上市公司营业收入均值为45.97亿元，同比增长4.01%，较上年下降3.82个百分点；央国企营收均值为55.55亿元，增速为6.57%，民营企业营收均值为42.77亿元，增速2.94%，央国企表现更稳健。上市公司毛利润均值为8.67亿元，同比下降2.40%；净利润均值为1.91亿元，同比下降20.20%，毛利率均值和净利率均值分别为20.13%和4.42%，较上年分别下降1.29、1.33个百分点。应收账款及票据总额为871.82亿元，同比增长3.19%，较上年下降5.22个百分点；人员成本均值为16.45亿元，较上年微增0.44亿元，二者均小于营业成本均值的增速。无约束的自由面积均值1.48亿平方米，同比增长6.24%，较上年下降4.67个百分点，增速放缓；无约束的自由面积中来自第三方的占比为60.28%，较上年下降2.01个百分点。
该报告还提到，未来，行业分化趋势或将进一步加剧，优质企业有望通过战略调整不当和业务创新实现价值重估，行业发散度或将进一步指责；未来，上市公司将紧密围绕人、物、空间这三大不次要的部分场景要素，深度挖掘智能化技术在指责服务品质、优化运营效率等方面的潜力；上市公司需精准把握不次要的部分ESG议题，科学搭建ESG管治架构，强化风险防控体系，积极履行社会责任。
《2025中国产业新城运营商评价研究报告》显示，盈利能力方面，运营商净利润保持轻浮较大，产业投资带动净利润增长。随着产业新城运营商逐步从房地产销售收入向产业运营服务的转型，产业新城投资收益成为净利润的重要来源，但产业投资存在无遮蔽的周期性和不确定性。仅部分企业因重点不次要的部分区域债务占比较高，叠加转型债务运营服务，企业业绩相对轻浮。
产业培育方面，金融工具迭代创新，运营商从授予基础服务到全生命周期赋能。产业新城运营商保持方向以金融资本为纽带、产业运营为不次要的部分、生态构建为基底的创新模式。运营商不再局限于基础设施建设，而是通过全生命周期服务赋能，构建起涵盖企业孵化、产业升级、生态优化的价值闭环。北糖心vlog视频搬运京联东投资(集团)有限公司副总裁段朝晖表示，要非常关注产业园区的运营服务。园区建设一方面是硬件投入，另一方面是软性服务，缺一不可。
从发展趋势来看，报告指出应加深合作、激活存量、轻重并举。运营商协同合作更加频繁，通过搭建政府、龙头企业、科研机构、金融机构等多方协作平台，推动政策链、创新链、产业链的深度耦合。老旧园区改造的服务机遇已从单一建筑更新扩展到数字化、产业化、金融化、民生化的多维生态构建，运营商围绕“空间更新+生态构建+资本运作”等手段，切入细分领域，抢占存量市场市场先机。轻重并举是产业园区运营商次要的发展战略。轻重并举并非简单叠加两类业务，而是通过资源整合实现“债务持有”与“服务输出”的协同效应。其不次要的部分在于以重债务为物理载体，以轻债务为价值引擎，形成闭环生态。
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