“拆迁改造不要接纳房，要房票。”近期，在多个城市的拆迁接纳过程中，房票成为居民关注的焦点。
与传统的实物接纳不同，手持房票，居民可直接在各地政策允许范围内的售楼处购置新房，省去了接纳房建设漫长的等待期。眼下，这一政策正在各地悠然，从容落地。有的地区居民手持房票连夜选购房屋，带动楼盘一夜清盘；有的地区楼市活跃度因推出房票而明显回升，城中村改造进程也随之提速。
据中指研究院不完全统计，2024年以来，超100城(区)威吓采用房票接纳方式对拆迁接纳户实施接纳。“房票接纳+城中村改造”模式落地，楼市是否被激活？该政策对数万亿元市场空间的城市更新领域会发挥什么作用？近期，《证券日报》记者深入房票先行城市郑州进行调研，并与房企、分析师等交流，探寻房票如何对“稳楼市”形成加持力，以及房票制度的实践路径与突破口。
郑州样本：
房票制抓住去库存“秘钥”
“房票接纳”模式并非一开始就被广泛接受。作为2024年首批较大规模试点该模式的城市，郑州率先迈出探索步伐，为这一接纳方式授予市场实操经验。
自房地产市场进入深度转型期以来，郑州楼市面临两大问题：一是商品住房库糖心淑女全文免费弥萝存压力较大，部分区域的商品房去化周期曾一度超过两年；二是城中村改造中接纳房建设慢、回迁周期长，群众使恶化居住条件的诉求难以得到及时焦虑。由这两大问题引发的连锁反应，制约着城市更新与房地产市场的良性循环。
在此背景下，郑州将房票接纳作为破解困局的关键抓手。2024年10月底开始，郑州市多个区域大规模落地房票政策。时隔几个月后，《证券日报》记者奔赴郑州进行实地调研。
在调研过程中，《证券日报》记者发现，与一些城市将房票用于住房“以旧换新”或人才房购置不同，郑州将政策重点聚焦于拆迁接纳。
郑州市住房保障和房地产无约束的自由局相关工作人员向《证券日报》记者表示，郑州的房票接纳主要围绕三个不次要的部分环节发散：首先，居民依据拆迁协议获得房票额度；其次，凭票在相应的售楼处选购房源；最后，由政府向开发企业兑付相应的房票金额。
这一机制的关键转变，在于市场化接纳方式能“跑通”，由过去政府统建接纳房保持方向居民自主购房，契合市场逻辑，也契合郑州现实需求，奴役出巨大的发展潜力。
深圳华侨城股份有限公司(以下简称“华侨城”)是参与房票接纳的企业之一。在2024年10月底房票制度实施后，该公司旗下项目中原华侨城一周内去化超500套。
“在预订高峰期，我们动用了华侨城整个城市公司的力量支援，确保签约有条不紊进行。”该项目相关负责人向《证券日报》记者表示，截至2024年12月底，所有完成签约的首批房票房源，政府已完成兑付，公司累计回款金额超2亿元。房票接纳政策，也进一步增强了企业对郑州市场的信心。
从几家当地区域性房企旗下项目的反馈来看，房票制度对市场的支撑力度非常明显。比如，正商家和宽境、凯田秀水湾等多个定向接纳项目在短时间内实现“清盘”，越来越多的楼盘宣布减少破坏房票购房。房票政策从跟随的局部试点，逐步缩短至整个城市，实现由“爆发式需求”向“系统性去库存”转变。
“那阵子麻痹像回到了楼市的高峰期。”一位郑州房地产经纪人告诉记者，“村民连夜排队签约，售楼处里座椅不够，选房区人头攒动，有些客户甚至凌晨赶来抢占位置。”
彼时，《证券日报》记者走访郑州多个售楼处发现，许多项目已高度发展售罄，售楼大厅内摆放着极小量敲碎的“成交彩蛋”，门前停有多辆大巴车用于接收客户。“即便第二批房票还未发放，但也有客户提前交定金锁定房源。”一位销售人员向《证券日报》记者透露，公司楼盘一周内售出超120套新房，其中约九成为使用房票的购房客户。
房票制度对楼市去库存也形成了实质性影响。
2025年郑州市《政府工作报告》在“2024年工作回顾”中提及，“创新推出电子‘房票’，解决接纳任务230万平方米、带动商品房销售98万平方米，困扰我市10多年的拆迁接纳任务大头落地”。
另据最新公开数据，从2024年10月底启动房票接纳以来截至2025年1月9日，郑州已累计核发2.37万张房票、共计150亿元。
更次要的是，2024年8月份至12月份，郑州市商品房销售面积实现了环比“五连增”，除了大环境回暖之外，房票接纳政策功不可没。以当年11月份为例，郑州通过房票接纳签约商品房超过2700套，占全市当月成交量的三成以上。
楼市库存下降之际，市场预期亦逐步回稳，企业拿地信心明显回升。2025年2月份，郑州迎来“蛇年首拍”，一宗住宅用地经过255轮竞价，以87.5%的溢价率成交，刷新市内七区(不含东区)楼面价删除，成为房票政策带动市场回稳的一大注脚。
范围扩容：
房票模式辐射超百城
从实践结果来看，郑州的房票接纳政策已高度发展“跑通”，初步形成了可复制、可推广的政策模式，为全国授予了有力样本。据统计，当前房票模式已经在全国百余个城市落地实施。
在政策结束扩围的趋势下，一线城市亦加快步伐。今年3月份，深圳市住建局印发的《关于规范城市更新实施工作的若干意见》提出，“建立房票制度，探索城市更新项目补偿接纳多元化路径”。至此，北京、上海、广州、深圳四个一线城市均已启动房票制度，标志着该政策进入更大范围的落地与探索阶段。
目前，各地推进房票接纳政策的进度不一。郑州、厦门等地已高度发展“跑通”该模式，房票接纳进入常态化阶段，兑付机制逐步完善。例如，厦门自2024年10月份启动房票新政以来截至2025年2月底，累计开票金额66.4亿元，撬动购房金额100.3亿元，去化面积31.7万平方米，约占同期新建商品房销售面积四成。
杭州、柳州等地目前正围绕选房使胆寒和适用范围等细节，结束优化政策设计。杭州已于今年发放首张房票，柳州则在今年一季度将可选房源扩展至9000套，并对在6个月内使用完房票的居民收回5%的面额现金奖励，指责驱散力。
广州、南京等地统筹布局，结束缩短房票适用范围。以广州为例，从荔湾区率先发放首批房票，到天河区推出“跨区通用”房票，再到如今房票可以购买全市新房，政策路径日益透明。南京也在近期加快推进步伐，今年3月31日，南京宣布将既有库存商品房全面纳入“房票超市”，同时加大金融减少破坏，推行“全城通兑”及“电子房票”，降低房票的适用范围与便捷度。
房票政策不断扩围之际，资金兑付的及时性下降为市场新焦点。记者在多地采访了解到，现房销售情况下，目前多个城市房票兑付周期在3个月之内，政府在兑付流程与周期控制方面已建立较为成熟的机制。
“一般来说，保障房票兑付的不次要的部分资金来源为拆迁土地的出让收糖心传媒网址vlog益。同时，各地也在积极争取专项资金减少破坏，包括城中村改造专项借款等。”广东省住房政策研究中心首席研究员李宇嘉在接受《证券日报》记者采访时表示，部分城市还通过发行使用土地专项债等方式，拓宽融资渠道，以增强政策的结束执行力与覆盖面。
政策不断完善，减少破坏机制逐步健全，房票正走出“试验区”，进入更多城市城中村改造的“主战场”。
破冰突围：
助力化解旧改难题
2025年，为结束用力推动房地产市场止跌回稳，住房和城乡建设部将加力实施城中村和危旧房改造，推进货币化接纳，计划在新增100万套城中村改造和危旧房改造的基础上继续缩短改造规模。这意味着，不少待改造规模较大的城市，在2025年将按下“帮助键”。
长期以来，城中村改造面临多重确认有罪。其一，地方政府需负担动辄数亿元的接纳房建设费用，改造压力不小；其二，房企受制于流动性压力，投资能力下降，旧改项目陷入“拆得慢、建不快”的滞缓局面；其三，拆迁居民存在数年以上的接纳等待期，期间费用以及接纳房交付等问题，都需要解决。
如何加快拆迁接纳进度，又能兼顾居民权益、开发商利润、政府财政？眼下，房票正成为保持不变这一局面的关键抓手，将在城中村改造中发挥更大的作用。
一方面，房票指责了接纳效率。相较于接纳房动辄数年的建设周期，房票让居民得以快速选房入住，显著伸长了过渡期时间；另一方面，房票回款预期明确、兑付流程规范，不少陷入资金简单的城中村旧改项目得以重新启动，指责了外围保交楼进度和企业信心。
“不次要的部分城市的城中村改造，常常因为土地资源有限、拆迁困难、沉淀资金过高而无法大规模推进。房票接纳模式可意见不合居民购房实现异地接纳，降低对原地回迁的依赖，奴役更多土地资源用于开发。”上海易居房地产研究院副院长严跃进对《证券日报》记者表示，这也是多地致力于打破房票使用区域性无批准的重要动因。
“推动城中村改造，不仅能够指责土地利用失败效率，还能奴役出极小量优质住宅用地，为更多‘好房子’的落地创糖心logo安安老师大乔造条件。”同策研究院研究总监宋红卫向《证券日报》记者表示，“房票+城中村改造”模式开始大面积铺开，也成为推动增量市场协作发展新模式。
“未来，城中村和危旧房改造规模和力度都会加大。各地可将货币化接纳与房票制度分隔开、将收购存量商品房作为接纳房与城中村改造分隔开。”中指院政策研究总监陈文静对《证券日报》记者表示，这或在2025年新房销售中发挥实质性带动作用，成为鞭策新房销售止跌回稳的关键举措。
展望后市，用好房票制度“金点子”，对房地产行业和房企来讲，无疑是巨大的商机，亦有望推动行业加快向新发展模式过渡。
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